5. Bauausschusssitzung am 11.6.2026

Bekanntgabe nicht öffentlicher Beschlüsse
In der letzten nicht öffentlichen Sitzung des Bauausschusses wurden keine Beschlüsse gefasst.

Information zum sog. „Bau-Turbo“

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sog. „Bau-Turbo“) wurde das Baugesetzbuch geändert, um Wohnungsbau schneller zu ermöglichen und kommunale Verfahren zu vereinfachen. Das Gesetz wurde am 29.10.2025 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 30.10.2025 in Kraft getreten.

Kernstück ist der neue § 246e BauGB, die sogenannte befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau. Danach kann bei Vorhaben, die der Schaffung von Wohnraum dienen, befristet bis zum 31.12.2030 von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abgewichen werden. Erfasst sind insbesondere die Errichtung, Erweiterung, Änderung, Erneuerung oder Nutzungsänderung von Wohngebäuden. Der Bau-Turbo gilt bundesweit und ist nicht auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränkt.
Die Anwendung kommt sowohl im beplanten Innenbereich als auch im unbeplanten Innenbereich in Betracht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann § 246e BauGB auch im Außenbereich angewendet werden, allerdings nur bei Vorhaben, die noch in räumlichem Zusammenhang mit bestehenden Siedlungsflächen stehen. Ein solcher Zusammenhang ist jeweils im Einzelfall zu prüfen.

Wichtig ist: Der Bau-Turbo ersetzt nicht die fachliche Prüfung. Öffentliche Belange, nachbarliche Interessen, Erschließung, Lärmschutz, Immissionsschutz, Natur- und Umweltschutz sowie die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde bleiben weiterhin zu berücksichtigen. Der Bau-Turbo setzt insbesondere das Immissionsschutzrecht nicht außer Kraft.
Eine zentrale Rolle spielt die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB. Die Gemeinde entscheidet damit, ob das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Die Baubehörde im Landratsamt bleibt dennoch für die abschließende Prüfung der Genehmigungsvoraussetzungen zuständig. Lehnt die Gemeinde die Anwendung des Bau-Turbos ab, kann das Landratsamt die Abweichung nach § 246e BauGB nicht zulassen.

Für die Gemeinde bietet der Bau-Turbo vor allem Chancen bei der Innenentwicklung, Nachverdichtung, Aufstockung, Umnutzung leerstehender Gebäude und maßvollen Ergänzung bestehender Siedlungsbereiche. Er kann Verfahren beschleunigen, weil nicht in jedem Fall ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert werden muss. Gleichzeitig kann die Gemeinde ihre Zustimmung an städtebauliche Anforderungen knüpfen, etwa über städtebauliche Verträge. Denkbar sind Regelungen zur Erschließung, zur Übernahme von Infrastrukturfolgekosten, zu Bauverpflichtungen oder zu einem Anteil geförderten bzw. bezahlbaren Wohnraums.

Risiken bestehen vor allem dann, wenn Vorhaben ohne ausreichende städtebauliche Prüfung zugelassen werden. Einzelentscheidungen können zu Konflikten führen, etwa durch unkoordinierte Nachverdichtung, zusätzliche Verkehrsbelastung, fehlende Infrastruktur, Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen, Nutzungskonflikte oder Eingriffe in sensible Außenbereichsflächen. Zudem läuft für die gemeindliche Zustimmung grundsätzlich eine Drei-Monats-Frist (für das gemeindliche Einvernehmen Zwei-Monats-Frist). Wird die Frist versäumt, kann die Zustimmung als erteilt gelten, auch wenn der Bauantrag damit noch nicht automatisch genehmigt ist.

Die Gemeinde beabsichtigt daher, keinen allgemeinen Grundsatzbeschluss zur Anwendung des Bau-Turbos zu fassen. Stattdessen soll weiterhin einzelfallbezogen über jeden Bauantrag entschieden werden. Eine Zustimmung im Einzelfall ändert den Bebauungsplan oder die Beurteilung nach § 34 BauGB zwar nicht formell, kann aber faktisch Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und auf die Beurteilung späterer vergleichbarer Vorhaben haben. Dies ist insbesondere im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz und eine einheitliche, nachvollziehbare Verwaltungspraxis zu berücksichtigen.

Ob es sich bei einem Vorhaben um einen möglichen Bau-Turbo-Fall handelt, weil sich das Vorhaben beispielsweise nicht einfügt oder bei einem bestehenden Bebauungsplan die Grundzüge der Planung berührt sein könnten, wird durch die Verwaltung geprüft. Die Prüfung erfolgt bei Bedarf in Abstimmung mit dem Landratsamt. Das Ergebnis wird anschließend im Rahmen der Behandlung des jeweiligen Bauantrags in der Sitzung des Bauausschusses dargestellt.

Fazit:
Der Bau-Turbo ist ein zusätzliches Instrument, um Wohnraum schneller zu ermöglichen. Er ersetzt jedoch nicht die städtebauliche Einzelfallprüfung. Die Gemeinde entscheidet weiterhin im Rahmen ihrer Zustimmung über jeden Antrag gesondert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass jede Entscheidung formal nur den konkreten Bauantrag betrifft, faktisch aber Auswirkungen auf die künftige städtebauliche Entwicklung und vergleichbare Fälle haben kann. Bei diesem Tagesordnungspunkt wurde kein Beschluss gefasst; er diente lediglich als Information.

Verlängerung der Baugenehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses, Fl. Nr. 159/2, Ringstraße 15a

Die Antragstellerin plant auf dem Grundstück hinter der Ringstraße 15, Fl. Nr. 159/2 (Ringstraße 15a), ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage zu errichten.

Das Gebäude hat eine Grundfläche von ca.140 m², verfügt über eine Wandhöhe von 6,3 m, eine Firsthöhe von 9,5 m und zwei Vollgeschosse (Bauweise E+I+D). Das Gebäude erhält ein Satteldach mit einer Neigung von 30 Grad. Es sollen vier Wohneinheiten entstehen. 11 Stellplätze werden in der Tiefgarage untergebracht.

Das Grundstück ist ca. 412 m² groß und liegt im Bereich des qualifizierten Bebauungsplans WA östlich der Ringstraße. Das Vorhaben ist nach § 30 I BauGB zulässig, soweit alle Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten bzw. die notwendigen Befreiungen von den Festsetzungen erteilt werden und die Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben hält folgende Festsetzung nicht ein:
Die zulässige Grundflächenzahl wird überschritten. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans darf die GRZ durch Nebenanlagen auf bis zu 0,6 überschritten werden. Hierbei ist grundsätzlich auch die Grundfläche der Tiefgarage einzurechnen. Nachdem die Tiefgarage für dieses Grundstück jedoch die beste Möglichkeit zur Unterbringung der erforderlichen Stellplätze darstellt und an der Oberfläche weiterhin ausreichend Grünfläche verbleibt, wurde hierfür eine Befreiung in Aussicht gestellt.

Weiterhin war die Erschließung nicht vollständig gesichert. Bisher war lediglich ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht in einer Breite von 3 m von der südlichen Grundstücksgrenze eingetragen. Die Tiefgaragenabfahrt befindet sich jedoch in einem Bereich von 4 m und der Fußweg in einer Breite von 5,5 m zur südlichen Grundstücksgrenze. Das bereits eingetragene Geh-, Fahr- und Leitungsrecht war daher entsprechend abzuändern, sodass sowohl die Tiefgaragenzufahrt als auch der Fußweg vom grundbuchrechtlich gesicherten Recht umfasst sind.

Ein Stellplatz des Bestandsgebäudes Ringstraße 15 entfällt aufgrund der Tiefgaragenzufahrt und sollte in der Tiefgarage des zukünftigen Nachbargebäudes untergebracht werden.

Nach der damaligen Stellplatzsatzung sind zwei rollstuhlgerechte Stellplätze nachzuweisen. Einer der rollstuhlgerechten Stellplätze war zunächst in der Tiefgarage ohne Aufzug vorgesehen. Es wurde argumentiert, dass dieser über die Tiefgaragenrampe rollstuhlgerecht erreichbar sei. Die Tiefgaragenrampe verfügt jedoch über eine Steigung von bis zu 15 Grad. Nach DIN 18040-1/2, welche auch für den Mietwohnungsbau gilt, dürfen Rampen maximal eine Steigung von 6 % aufweisen. Ab 8 % besteht Kippgefahr. Der behindertengerechte Stellplatz konnte zu diesem Zeitpunkt jedoch weder auf dem Baugrundstück noch auf dem Nachbargrundstück oberirdisch nachgewiesen werden.
Die Unterschriften der Nachbarn lagen nicht vor.
Das Vorhaben liegt außerdem im Geltungsbereich der gemeindlichen Abstandsflächensatzung. Es wurde zwar ein neuer Abstandsflächenplan nachgereicht, die Verwaltung kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die Abstandsflächen nicht korrekt berechnet waren. Insbesondere an der Ostseite war die Abstandsfläche nicht korrekt berechnet und konnte auch nicht eingehalten werden. An der Westseite zum eigenen Gebäude wurde eine Befreiung von den notwendigen Abstandsflächen beantragt. Diese hätte wegen Eigentümergleichheit erteilt werden können.

Der Gemeinderat hatte das gemeindliche Einvernehmen zu dem Bauantrag damals mit 1:18 Stimmen abgelehnt.

Im weiteren Verfahren wurden die Planunterlagen geändert. Aufgrund dieser Änderungen sah das Landratsamt das Bauvorhaben anschließend als genehmigungsfähig an.

Bei der Abstandsflächenproblematik fand eine Umplanung des obersten Geschosses statt. Das oberste Geschoss wurde zurückversetzt. Dadurch werden nunmehr alle Abstandsflächen eingehalten, auch unter Berücksichtigung der gemeindlichen Abstandsflächensatzung, mit Ausnahme der westlichen Seite zum Bestandsgebäude Ringstraße 15. Im Westen beträgt die Überlappung der Abstandsflächen ca. 0,5 m. Die Abweichung kann hier nach Einschätzung des Landratsamtes im Hinblick auf das Bestandsgebäude zugelassen werden. Die gemeindliche Satzung ist dadurch teilweise mit je zwei Abstandsflächen von 0,7 eingehalten.

Die Wandhöhe bis zum Rückversatz beträgt nun 5,7 m bzw. mit Rückversatz 6,7 m. Die Firsthöhe ist mit 9,5 m unverändert geblieben.

Laut Stellungnahme des Kreisbrandrates sind alle relevanten Brandschutzvoraussetzungen eingehalten.

Auch die Stellplatzsituation wurde überarbeitet. Die beiden rollstuhlgerechten Stellplätze werden nun auf dem Nachbargrundstück Ringstraße 15 geplant und befinden sich somit nicht mehr in der Tiefgarage. Sie sind daher besser anfahrbar. Ein Behindertenstellplatz muss eine Mindestbreite von 3,5 m aufweisen. Deshalb wird in der Garage für den Behindertenstellplatz 1 die Mauer abgebrochen und der Stellplatz vergrößert. Der zweite Behindertenstellplatz, der sich ursprünglich an der Hauswand von Ringstraße 15 befand, wies lediglich eine Breite von 3,2 m auf. Dieser wird neben den Hauseingang von Ringstraße 15 umgeplant, damit die erforderliche Breite von 3,5 m eingehalten wird.
Die zwei fehlenden Stellplätze für das Bestandsgebäude Ringstraße 15 werden in der Tiefgarage des Neubaus untergebracht. In der Tiefgarage wird der Stellplatz 6 kritisch gesehen, da dieser beidseitig durch Stützen begrenzt ist und deshalb eine Mindestbreite von 2,5 m statt 2,4 m erforderlich ist. Hier wurden die Stützen nach hinten versetzt.

Zur Berechnung der GRZ sind nach der überarbeiteten Planung beide hinter liegenden Grundstücken gemeinsam zu betrachten, da sich die Tiefgarage auf beide Grundstücke erstreckt und auch von beiden genutzt wird. Unter dieser Betrachtung wird die GRZ eingehalten. Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ist gegeben. Für die rollstuhlgerechten Stellplätze sowie für die Bestandsstellplätze von Ringstraße 15 ist die notarielle Beurkundung vor Baubeginn einzureichen. Die Unterschriften der Nachbarn liegen weiterhin nicht vor.
Der Gemeinderat hatte auch nach der Umplanung das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt. Der entsprechende Antrag wurde mit 1:18 Stimmen abgelehnt. Das Landratsamt hat das gemeindliche Einvernehmen daraufhin ersetzt.

Aktueller Stand:
Nunmehr wird die Verlängerung der Baugenehmigung beantragt. Inhaltliche Änderungen am genehmigten Bauvorhaben sind im Rahmen des Verlängerungsantrags nicht geplant. Gegenstand der aktuellen Beratung ist daher die Verlängerung der bestehenden Baugenehmigung für das bereits geprüfte und vom Landratsamt als genehmigungsfähig bewertete Vorhaben. Das Vorhaben hält zusammengefasst folgende Festsetzungen nicht ein:

• GRZ II (0,71 statt 0,6)
• Stellplatzsatzung (könnte jedoch ggf. umgeplant werden, da nach aktuellem Rechtsstand keine rollstuhlgerechten Stellplätze ausgewiesen werden müssen)
• Abstandsflächensatzung, aufgrund Überlappung

Der Bauausschuss verweigert mit 6:3 Stimmen der Verlängerung des Bauantrags zum Neubau eines Mehrfamilienhauses, Fl. Nr. 159/2 – Ringstraße 15a, das gemeindliche Einvernehmen. Die im ursprünglichen Genehmigungsverfahren festgelegten Auflagen, Nebenbestimmungen und Anforderungen sind weiterhin aufrechtzuerhalten und zu beachten.

Die Zustimmung nach § 36a BauGB wird ebenso mit 6:3 Stimmen nicht erteilt. Die Gemeinde behält sich vor gegen die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens rechtliche Schritte einzuleiten.

Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 11 barrierefreien Wohnungen, Fl.Nr. 867/3, 923, 922/12, Obere Felder 7

Der Antragsteller plant den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 11 barrierefreien Wohnungen.
Das Gebäude hat eine Grundfläche im EG von 290,02 m² welche sich in den oberen Geschossen auf ca. 404,96 m² erhöht, verfügt über eine Wandhöhe von 6,80 m, eine Firsthöhe von 10,24 m und drei Vollgeschosse (Bauweise offen). Das Gebäude erhält ein Krüppelwalmdach. Es sollen 11 Wohneinheiten entstehen. 23 Stellplätze werden südlich vom Gebäude untergebracht. Das Grundstück ist ca. 1.338 m² groß und liegt im Bereich des qualifizierten Bebauungsplans „Obere Felder II“.
Das Vorhaben ist nach § 30 I BauGB zulässig, soweit alle Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten bzw. die notwendigen Befreiungen von den Festsetzungen erteilt werden und die Erschließung gesichert ist.
Das Vorhaben hält folgende Festsetzungen nicht ein:

• Maximal 6 Wohneinheiten, mit Tiefgarage max. 8 (hier 11 WE ohne Tiefgarage)
• Baufenster für Parkplätze
• Walmdach (hier Krüppelwalmdach)
• Mauern sind unzulässig (hier notwendig aufgrund des Immissionsschutzes)

Die Erschließung ist gesichert. Das Vorhaben ist somit zulässig, soweit oben genannte Befreiungen erteilt werden.
Der Antrag wurde bereits im Zuge einer Bauvoranfrage genehmigt. Lediglich das Kellergeschoss kam neu hinzu. Aufgrund der weitreichenden Befreiungen ist der Bau-Turbo erneut erforderlich.
Von den 6 Nachbarn hat lediglich einer der zwei Eigentümer vom östlichen Grundstück dem Vorhaben zugestimmt. Ebenso liegen Einwände eines Nachbarn vor.

Der Bauausschuss erteilt dem Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohneinheiten mit 8:1 Stimmen die Zustimmung nach § 36a BauGB sowie das gemeindliche Einvernehmen. Den erforderlichen Befreiungen wird zugestimmt. Es sind mindestens 4 heimische Laubbäume 2. oder 3. Ordnung gem. Artenliste des Bebauungsplans zu pflanzen und dauerhaft fachgerecht zu erhalten.

Bekanntgabe - Dachfensteraustausch Johanniter KiGa und Krippe

Die Dachfenster im Johanniter Kiga und der Krippe müssen ausgetauscht werden. In der Krippe funktioniert die Steuerung der Rollos und der Fenster nicht. Für die eingebauten Dachfenster kann man keine Ersatzteile mehr kaufen. Im KiGa sind drei Dachfenster betroffen, die zur Gruppe 3/Anbau KiGa gehören. Hier dringt beim Regen Wasser ins Gebäude ein. Im Jahr 2024 hat sich die undichten Stellen eine Dachdeckerfirma angeschaut und versuchte diese abzudichten. Das Wasser dringt weiterhin ein und es bildet sich auch Schimmel um die Fenster.

Die Empfehlung des Dachdeckers war, die Fenster zu tauschen. Hierzu haben sich zwei spezialisierte Firmen die Situation vor Ort angeschaut und Angebote abgegeben. Die Angebote liegen bei ca. 29.000,- € brutto für beide Kindereinrichtungen. Die Vergabe erfolgt in nichtöffentlicher Sitzung.

Grundschule - Austausch Haupteingangstür und zwei Nebentüren

Bei der Haupteingangstür und zwei der Nebentüren der Grundschule wurden bei der letzten Prüfung Mängel festgestellt. Die Türen weisen breitere Spalten auf, oder aber gehen nicht mehr richtig zu und erfüllen nicht den notwendigen Standard als Außentüren, oder aber Fluchttüren.

Es wurde die Fa. Regensburger Metallbau und die Fa. Schillinger aus Regensburg mit der Aufnahme und Angebotsabgabe beauftragt. Die eingereichten Angebote liegen zwischen 36.000 € und 39.000 € brutto. Die Vergabe erfolgt in nichtöffentlicher Sitzung.

Bekanntgabe - MZH - Kellerabgangüberdachungen und Aufbereitung von bestehenden Holzsäulen und Untersichten

Für die beiden Kellertreppenabgänge an der MZH sind Überdachungen erforderlich. Durch eindringendes Regenwasser kommt es wiederholt zu Ausfällen der Beleuchtung beziehungsweise der Sicherheitsbeleuchtung. Im Zuge dieser Arbeiten könnten zugleich die bestehenden Holzsäulen sowie die Holzuntersichten der MZH neu gestrichen werden.

Die vor Ort Situation haben sich zwei spezialisierte Firmen angeschaut und hierzu ein Angebot abgegeben. Die Angebote liegen bei ca. 16.000 € bis 20.000 € brutto. Die Vergabe erfolgt in nichtöffentlicher Sitzung.

Bekanntgabe - Johanniter KiGa - Aufrüstung des Schallschutzes

Nach einer Begehung und Nachhallmessung im Beisein von Frau Lacher vom Institut für Hören und Sprache in Straubing wurde die Akustik im Johanniter KiGa beanstandet. Konkret ist die Regenbogengruppe mit Nebenraum betroffen.

Die Verwaltung hat Angebote bei spezialisierten Firmen eingeholt. Die Angebote liegen bei ca. 10.000 € brutto. Die Vergabe erfolgt in nichtöffentlicher Sitzung.